Optimiser ses revenus locatifs

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Voici des conseils de base pour maximiser ses revenus locatifs.

Mettre en location un bien immobilier implique de savoir gérer efficacement ses revenus de manière à ce que l’investissement locatif soit rentable. Pour ce faire, le propriétaire doit calculer le taux de rentabilité de l’investissement et prendre en compte deux variables à savoir les vacances locatives et le montant du loyer. Le point sur la situation et nos conseils.

Comment calculer la rentabilité de l’investissement locatif ?

Pour maximiser ses revenus locatifs, il est important de passer par un calcul afin de connaître la rentabilité du projet. Cela nécessite la prise en compte :

  • du prix d’acquisition du bien,
  • des divers frais d’entretien
  • et de gestion ainsi que des éventuelles charges (telles que les assurances, les impôts fonciers, les honoraires de Syndic, les vacances locatives, etc.).

Calcul de la rentabilité brute

Ce calcul permet de se faire une première idée sur le taux de rendement d’un investissement locatif. Il s’obtient par le montant du loyer annuel multiplié par 100, puis divisé par le prix de l’acquisition du logement.

  • Formule : (Loyer mensuel x 12 mois) x 100 / par prix d’acquisition (incluant les divers frais et honoraires du notaire)
  • Exemple: pour un achat d’un immobilier de 100 000 € avec un futur loyer de 650 €, on obtient 650 € x 12 = 7 800 € x 100 / 100 000 € = 7,8%.

D’après cet exemple, l’investissement locatif est rentable à 7,8%.

Calcul de la rentabilité net

Un propriétaire possède toujours des frais, des charges et des taxes à payer. En ajoutant les charges diverses, il est possible d’avoir un taux de rentabilité net plus proche de la rentabilité réelle. Pour ce faire, il suffit de reprendre le calcul précédent et d’imputer au montant annuel les charges, la taxe foncière et les frais de gestion.

  • Formule : ((Loyer x 12 mois) – (charges locatives)) x 100 / par le prix d’achat
  • Exemple : Achat d’un bien immobilier de 100 000 €, loyer 650 €, charges annuelles 700 €, 700 € de taxe foncière et 300 € de réparation 100€ d’assurance.

650 € x 12 = 7 800 € – (700 € + 700 € + 300 € + 100 €) = 6000 € x 100 / 100000 = 6%

 

Calcul de la rentabilité nette nette

Ce calcul permet d’avoir une idée plus précise de la rentabilité locative. Le rendement net de fiscalité doit être ajouté des impositions de revenus fonciers. Un élément à ne pas négliger lorsqu’il s’agit de faire un investissement locatif. Ici, le calcul dépend du régime des revenus fonciers choisi et des dispositifs fiscaux perçus par le propriétaire s’il a effectué des investissements en loi Pinel ou en Denormandie.

Ce calcul est à privilégier car il est plus proche de la réalité et de ce qui arrive véritablement dans la poche du propriétaire.

Comment maximiser ses revenus locatifs ?

Une fois le calcul de rentabilité effectué, il faut désormais se charger des vacances locatives et du loyer.

Minimiser les vacances locatives

Une vacance locative est le nombre de jours pendant lequel le logement est vacant (libre). Pour optimiser ses revenus locatifs, le plus judicieux est de réduire au maximum ces vacances et d’anticiper à l’avance le départ des locataires. Pour éviter que le logement ne reste vacant trop longtemps, il est aussi recommandé d’avoir recours à la technologie de réalité virtuelle afin de réaliser une prévisite en ligne. Ainsi, l’intéressé pourra avoir un aperçu du logement et prendre une décision plus rapidement.

IL est aussi bien d’éviter les risques d’impayés. Des assurances existent mais elles sont très chères. A vous de mesurer le risque contre la sécurité.

Il est également possible de négocier avec le locataire de se faire payer directement par les organismes d’aide sociale, tels que la CAF.

Faire une estimation du loyer

Pour maximiser ses revenus locatifs, il faut également considérer le prix du loyer. En effet, si ce dernier est trop bas, il réduit la valeur du revenu locatif. S’il est trop élevé, il génère des vacances locatives et donc une perte de revenu. Afin de pouvoir fixer le loyer idéal pour le logement, il faut prendre en compte :

  • son cadre,
  • sa situation géographique,
  • sa situation économique sur le marché,
  • sa proximité aux commodités,
  • ses équipements internes et externes (confort, TV, ascenseur, gardien…).

Pour obtenir une bonne fourchette de prix, il est également possible de visiter des sites concurrents et faire des comparaisons.

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