Le compromis de vente est établi pour sceller la promesse de vente du vendeur et celle d’achat du futur acquéreur. Il s’agit d’un engagement signé par les deux parties, que la vente se fasse à crédit ou comptant. Cependant, si le vendeur n’a pas le droit de se rétracter, l’acheteur, quant à lui, peut le faire sous certaines conditions notamment s’il n’obtient pas un crédit immobilier.
En usant de son droit de rétractation
La loi autorise l’acheteur à user de son droit de rétractation.
Qu’est-ce que le droit de rétractation ?
Le compromis de vente peut être établi soit devant un notaire soit entre particuliers. Dans les deux cas, l’acheteur peut se rétracter sans donner un motif ou une justification. Le droit de rétractation est cependant réservé aux particuliers qui souhaitent acquérir un logement. Les professionnels acquéreurs en sont exclus.
En usant de son droit, l’acquéreur peut décider de ne pas donner suite à l’achat sans qu’aucune pénalité ne lui soit imposée. Le vendeur ne peut pas lui demander des dommages et intérêts.
Un délai de rétractation est toutefois imposé. En effet, dans les dix jours après la signature du compromis de vente l’acheteur peut renoncer à l’achat du bien immobilier. Ce délai ne peut être déclenché que si la totalité des pièces requises a été fournie à l’acquéreur. Dans le cas contraire, le délai ne commence qu’au lendemain de leur remise. Au cas où les pièces nécessaires ne sont pas encore complètes, l’acheteur peut se rétracter à tout moment. Les jours fériés font l’objet d’un décompte normal dans le calcul du délai de rétractation.
Que doit-il faire pour se rétracter ?
Pour user de son droit de rétractation, l’acheteur doit respecter certaines formalités. D’après le site du service public, le délai de rétraction est de 10 jours calendaires : « L’acheteur dispose de 10 jours calendaires pour renoncer à la vente. Ce délai commence le lendemain de la 1re présentation de la lettre recommandée notifiant la promesse de vente ou de sa remise en main propre. » Respecter ce délai est important, car cela permet d’annuler de manière simultanée la promesse d’achat et l’acte de compromis de vente. Pour ce faire il faudra donc envoyer une notification par lettre recommandée avec accusé de réception au vendeur dans les délais impartis. Si l’annulation est causée par un manquement du vendeur, il faudra rajouter dans le courrier la preuve de la non-réalisation d’une condition suspensive en respectant les formalités prévues. Ce courrier doit informer le vendeur de son renoncement à l’achat.
Voici le lien vers notre modèle de Lettre d’annulation de promesse d’achat.
Dans le cas où l’acheteur a versé un acompte en gage de promesse d’achat, il faudra donc penser à le réclamer avec des formes bien entendu, cette option se trouve dans notre modèle de lettre. Si vous n’en avez pas besoin n’oubliez pas de joindre à la lettre, n’oubliez pas de citer d’après l’article L 271-2 du Code de la construction et de l’habitation et de fournir une preuve que vous avez versé un acompte au vendeur (une facture, un relevé de compte…). C’est important, car cette preuve évitera au vendeur de contester la somme versée.
On ne le répètera jamais assez, il est important de faire une copie du courrier que vous avez envoyé et de bien garder votre partie de l’accusé de réception, car ce sont ces documents qui font foi, et si la personne en face est mal intentionnée ou que la poste perd le courrier, ils vous serviront de preuves et vous n’aurez pas perdu de documents importants irremplaçables. Cela peut paraître fou ou anodin, mais c’est du stress en moins, et une garantie supplémentaire pour faire valoir vos droits.
Pour ce qui est du remboursement le vendeur, après réception de la lettre, dispose de 21 jours pour effectuer le remboursement. Dans le doute et par souci de rapidité, ne pas hésiter à fournir un RIB, même s’il se peut que le vendeur préfère renvoyer un chèque.
Si le courrier n’a pas été envoyé dans les temps, l’acheteur s’engage définitivement à l’achat. Si toutes les conditions de rétractation ont été remplies, le compromis de vente devient caduc. Les deux parties seront libres de contracter ailleurs.
Quelles peuvent être les raisons d’une annulation ?
Les raisons d’annulation d’une promesse d’achat sont multiples : non-réalisation de conditions suspensives (obtention d’un prêt, achat d’un terrain à l’obtention d’un permis de construire, vente d’un ancien logement), un prix qui semble trop élevé après réflexion, apparitions de doutes après la lecture des procès-verbaux d’assemblées générales de la copropriété (coût des travaux qui ne sont pas encore votés), ou tout simplement le fait d’avoir trouvé mieux entre temps.
Les rétractions sont courantes dans les zones tendues, notamment dans les grandes villes du fait du déséquilibre entre l’offre et la demande. Les acheteurs ont tendance à se précipiter pour ne pas rater une belle occasion et étudient le projet une fois le compromis signé la perspective de cet achat.
Grâce aux clauses suspensives mentionnées dans le compromis de vente
En principe, le compromis de vente inclut des conditions suspensives.
Les conditions relatives à l’obtention d’un crédit immobilier
Pour financer leur achat de biens immobiliers, la majorité des acheteurs contracte des prêts. Ainsi, en principe, sans prêt accordé, l’acquéreur se trouve dans l’impossibilité de poursuivre son achat.
Cette condition est généralement incluse dans le compromis de vente lorsqu’il s’agit de l’achat d’un logement et qu’un crédit immobilier est prévu pour le financer. Cette protection est également applicable aux acheteurs qui souhaitent acquérir un terrain ou un local à usage mixte. Un délai précis et raisonnable doit cependant être mentionné dans le compromis. D’autres détails concernant le prêt que l’acheteur souhaite souscrire tels que son montant, son taux et sa durée doivent aussi être précisés.
Cette condition autorise alors l’acheteur à ne pas poursuivre son achat :
- S’il n’a pas obtenu un prêt dans les délais impartis,
- S’il a obtenu des propositions chères,
Si l’acheteur n’a pas eu son prêt, il doit informer le vendeur et suspendre le compromis de vente.
Les acheteurs qui n’ont pas besoin de prêt pour financer leur achat doivent le mentionner dans le compromis.
Les autres conditions suspensives
D’autres clauses suspensives de vente peuvent être incluses dans le compromis et autorisent l’acheteur à suspendre son achat. Il peut s’agir par exemple de :
- L’exécution de travaux incombant au vendeur,
- La vente d’un autre bien immobilier,
- L’absence de servitude d’urbanisme,
- L’acquisition de permis de construire,
Dans le cas où la rétractation est injustifiée ou ne remplit pas les conditions requises, la vente peut être annulée et le vendeur doit être indemnisé.
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Un crédit vous engage et doit être remboursé. Vérifiez vos capacités de remboursement avant de vous engager.
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