Classement des taux de crédit immobilier

Classement des meilleurs taux de crédit immo et conditions. 

Que ce soit les banques classiques, les banques en ligne ou les acteurs spécialisés dans le financement de projet immobilier, chacun présente son avantage.

Où trouver le taux le moins élevé ?

À ce jour c’est Empruntis qui compare les taux d’une centaine d’organismes, qui propose le taux le plus bas à 0,90% sur 15 ans. Il augmente. 
À titre d’information, le taux moyen début 2020 pour un crédit immobilier est de 1,13% pour 227 mois, soit un peu moins de 19 ans.

Notion importante à avoir, un taux indicatif est toujours donné en fonction d’un certain montant emprunté sur une certaine période.

Combien pouvez vous emprunter ?

Avec la question du taux, celle du montant maximum disponible arrive dans les principales préoccupations de ceux qui souhaitent financer un projet.

La réponse dépend des revenus, du dossier et du taux d’endettement actuel.

Pour y répondre, nous proposons le bot Hypo qui pose les bonnes questions et aide à trouver une réponse précise. C’est le petit bonhomme qui se trouve à droite de l’écran. Laissez vous guider et vous aurez la réponse à votre grande interrogation.

Comparatif des taux de crédit immobilier dans les banques en ligne 

Les taux évoluent quasiment tous les mois. Il s’agit ici du taux d’appel. Pour connaître le taux exact auquel votre projet sera financé, il faut faire un devis.

Ici, on voit des conditions attractives sur les frais du crédit. Car très souvent les frais de dossier sont inexistants et le remboursement anticipé est possible dès le départ.

Quelques faits et chiffres sur le crédit immobilier

Baisse des taux et allongement de la durée

Il faut savoir que même si ces dernières années les taux ont baissé, la durée moyenne des emprunts elle suit une courbe totalement inversée. Elle n’a pas cessé d’augmenter, notamment de 2001 à 2007 où elle est passée de 13 à presque 19 ans avant de stabiliser.

Après une année de stabilité en 2019, janvier 2020 connait la première baisse notable et rapide en passant de 232 mois à 227 soit en perdant 5 mois ce qui la fait repasser sous la barre des 19 ans en l’espace d’un mois seulement à une période où la tendance est généralement inverse.

Les autorités financières émettent des recommandations

Cette baisse est le fruit du mélange entre les recommandations du Haut Conseil de stabilité financière HCSF et les évolutions de l’offre. Pour comprendre la baisse actuelle avec plus de détail, il faut savoir que la part des crédits immobiliers de plus de 25 ans a significativement baissée pour atteindre un niveau rejoignant les plus bas observés par le passé (1,3% comme en 2012). Les crédits de 20 à 25 ans restent toujours les crédits majoritaires, mais commencent à baisser eux aussi (47 début 2020 – 47,5 en 2019 – 28,9% en 2012). Une baisse qui vient grossir les rangs des crédits de 15 à 20 ans (31,2% en 2019 contre 33,1% début 2020).

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Refus de crédit : Pourquoi ?

Pourquoi les taux des banques varient-ils ?

Au fil des mois, les conditions d’emprunt fluctuent. Le taux peut-être amené à changer parfois plusieurs fois dans le mois, à la hausse comme à la baisse. Pourquoi de telles variations ?

Taux directeur

En premier lieu on retrouve le taux directeur de la Banque Centrale Européenne (BCE), il concerne toutes les banques des pays membres de la zone euro. C’est ce taux qui va donner la tendance, d’autant plus que les banques empruntent une partie de leurs ressources auprès de la BCE. Plus concrètement si la BCE infléchit son taux directeur cela aura pour effet d’entraîner une baisse des taux et relancer la demande de crédit.

Coûts de fonctionnement

Se rajoutent ensuite les coûts de fonctionnement des banques,  les charges fixes telles que :

• les locaux,
• les salariés,
• les frais liés aux locaux comme l’électricité….

Toujours dans la catégorie « chiffre », la marge commerciale de la banque joue aussi sur le taux, en fonction de ce dont elle a besoin pour réaliser des bénéfices et faire prospérer son activité. S’additionne ensuite le coût du risque, qui dépend du profil de l’emprunteur.

Cette disparité s’explique également par les différentes politiques commerciales des banques, elles ont toute latitude pour adapter leurs tarifs, particulièrement en fonction de la concurrence régionale et de leurs objectifs.

Impact de la concurrence

Faits notable, plus les banques implantées sur une même région sont nombreuses, plus les taux d’intérêt ont tendance à y être avantageux. Cela s’explique par le simple fait qu’une concurrence féroce est toujours un bon moyen d’innover au niveau des prix. On peut facilement imaginer qu’une banque qui serait la seule à être présente dans une ville pourrait très largement fixer les taux qu’elle souhaite afin de renflouer ses caisses, étant donné qu’il n’y aurait personne en face pour lui prendre des clients. D’autres par la région sud-ouest est connue pour être un territoire où les taux sont plus avantageux que dans le reste de la France, étant donné que c’est aussi là où la plupart des banques mutualistes sont localisées.

L’importance d’un apport personnel 

L’apport personnel correspond à la somme d’argent que vous allez apporter en numéraire lors de l’achat d’un bien, ou plus simplement formulé, à la somme d’argent épargnée et mise de côté pour votre projet immobilier.

Essentiel lors d’un achat

L’apport personnel peut-être clairement être considéré comme le PASS magique, le ticket d’or, le passage direct vers l’obtention d’un prêt.

Pourquoi ce statut si précieux ? L’apport personnel a pour objectif de prouver au banquier la capacité à épargner de l’argent régulièrement, et la volonté et l’implication de l’emprunteur dans l’acquisition du bien immobilier. Cela rassure également l’établissement financier sur la capacité à gérer son argent/son budget et donc à plus long terme à rembourser ses mensualités.

10% du montant

En règle générale cet apport équivaut à 10% minimum de la totalité de la somme empruntée. Pourquoi ce nombre ? Ce n’est pas un hasard ou un usage, c’est parce que ce pourcentage correspond aux frais de notaires et aux frais de mise en place de la garantie, et s’il y en a de l’agence immobilière. La banque calcule de cette manière : le bien correspond à 100% du prêt, le bien + les frais de notaires correspondent à un emprunt de 110%.

Signe positif

Vous l’aurez compris, l’apport personnel permet d’avoir un bon dossier, plus l’apport est conséquent plus les conditions d’octroi proposées par la banque seront meilleures. Ainsi, des taux d’intérêt plus bas seront proposés à ceux, dont l’apport personnel est plus important. La durée du remboursement du crédit diminuera par la même occasion. Attention cependant à ne pas « siphonner » toute son épargne dans son apport, il est nécessaire et important de se laisser une marge de manœuvre permettant de faire face à un imprévu, pour d’éventuels travaux, ou d’éventuels frais supplémentaires pas prévus dans le budget.

L’apport personnel peut aussi provenir d’un héritage, d’un PEL, d’une donation, d’une assurance vie ou de la revente d’une bien immobilier.

Les frais de dossier : négociation possible ? Comment les éviter ? 

 Avant d’entrer dans la démarche de négociation ou autre, commençons déjà par définir à quoi ces frais correspondent.

Que sont vraiment les frais de dossier ?

Les frais de dossier englobent la rémunération du banquier pour la constitution du dossier et son étude, entre la réunion des différents documents et leur vérification qui demande du temps.

En général ces frais sont autour de 500€, ils correspondent à un pourcentage entre 0,4 et 1 % du montant total du prêt. Si le prêt est refusé, ils ne sont pas à payer.

Attention de ne pas tomber dans le piège, demandez toujours si le montant annoncé est HT ou TTC afin d’éviter toute mauvaise surprise lors de l’addition.

Les banques classiques ont très fréquemment des frais de dossier. Certaines banques en ligne ont attaqué la concurrence en les supprimant directement.

Négocier les frais de dossier

Pour les faire baisser, voici quelques astuces :

• Avoir un dossier soigné, il sera facile à monter, mettre en avant la qualité de votre profil : votre apport, vos garanties, votre faible taux d’endettement… nécessitera peu de rendez-vous et donc permettra de négocier une réduction.
• Faire jouer la concurrence, consulter plusieurs banques et leur demander une preuve écrite du montant qu’elle vous propose. Si vous souhaitez passer par votre banque habituelle, demandez à votre banquier de vous faire une meilleure proposition.
• Si possible avoir un apport conséquent, minimum 20% du prix du bien.
• Faire remarquer avec délicatesse à la banque que sa marge sur le taux semble suffisante pour sa rémunération.

Crédit : les points à anticiper avant la signature

L’erreur classique est de se concentre uniquement sur le taux d’intérêt et les mensualités qu’il faudra rembourser. Or pour connaître le montant total de ce que cela va coûter, il y a plus d’infos à prendre en compte comme les frais de dossier et frais annexes.

Report de mensualité, remboursement anticipé

De plus les crédits sont en moyenne réalisés sur 15 à 25 ans ce qui signifie à long terme, il est donc impossible de prévoir l’avenir sur une si longue période, autant l’avenir professionnel, financier et que personnel. Si la crise sanitaire et économique nous a bien montré quelque chose cette année c’est ça !

Transférabilité, modulation d’échéance …

Il faut donc prendre en compte certains paramètres essentiels dans les conditions du crédit :

• La transférabilité du crédit (utiliser le prêt immobilier de votre premier achat sur un nouveau logement en cas de revente du premier).
• La modulation d’échéance (possibilité d’augmenter ou de diminuer le montant de ses échéances afin de faire face à une modification de vos revenus).
• Le report d’échéance (permet de pouvoir faire face à des changements de revenus, comme la perte de son emploi).
• Le remboursement anticipé de votre prêt immobilier, certaines banques peuvent mettre en place des pénalités pour pallier le manque à gagner. Ces indemnités sont encadrées par la loi et ne peuvent dépasser 6 mois d’intérêt à une hauteur maximum de 3 % du capital restant dû.

Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Avant de vous engager, vérifiez votre capacité de remboursement.
Les conditions changent très souvent. ComparateurBanque ne peut être tenu pour responsable en cas d’erreur.

Voir les conditions sur les sites de chaque établissement.