Compromis de vente et clause suspensives

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L'achat d'un bien immobilier est un acte très engageant. Il y a le prix à regarder mais aussi les conditions de l'achat. Certaines peuvent être cadrées dans le compromis. Voici l'ensemble des clauses suspensives qu'il existe.

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Il est possible que la réalisation de la vente finale d’un bien immobilier dépende de  l’accomplissement de certains évènements. Le compromis de vente peut ainsi comporter des clauses suspensives. D’une manière générale, celles-ci sont mis en place par l’acheteur. Quelles sont-elles ?

Les conditions suspensives de nature financière

Certaines conditions suspensives sont exigées par la loi. Les plus courantes sont celles d’ordre financière.

La souscription d’un prêt bancaire

Lorsque l’acheteur souhaite financer son achat par un emprunt, l’obtention d’un prêt immobilier constitue une condition suspensive de son engagement. Celui-ci est alors en droit de se rétracter dans le cas où l’emprunt espéré n’a pas été obtenu ou que les propositions obtenues ne lui conviennent pas.

La clause suspensive doit toutefois comporter les modalités du prêt les moins favorables, c’est-à-dire :

  • le maximum de taux d’intérêt accepté par l’acheteur,
  • le maximum de durée de remboursement qui lui semble convenable,
  • le montant maximal du prêt souhaité.

La loi impose un délai minimum d’un mois à l’acheteur pour rechercher un prêt. Toutefois, souvent, ce délai tourne autour de 45 à 90 jours.

Pour se rétracter en cas de non-obtention de prêt, l’acheteur doit être en mesure de justifier deux refus émanant de deux établissements de crédit différents.

La vente d’un ancien bien ou l’obtention d’un prêt-relais

L’acheteur est en droit de conditionner l’achat d’un bien immobilier par la revente d’un autre afin de le financer. Il lui est également possible d’insérer une condition suspensive de prêt-relais. Autrement dit, l’achat va dépendre de l’obtention d’un crédit à court terme lui permettant de financer la transaction en attendant la vente d’un ancien bien. Dans ce cas, l’acheteur peut disposer d’un plus long délai afin de trouver preneur au bien immobilier qu’il souhaite céder.

D’autres conditions suspensives

Le compromis de vente peut aussi comporter des clauses suspensives qui ne sont pas d’ordre financière.

L’obtention de certaines autorisations administratives

En fonction du projet de l’acquéreur, des autorisations administratives peuvent lui être utiles. La non-obtention de ces documents peut ainsi figurer parmi les clauses suspensives d’un compromis de vente. Il peut s’agir :

  • d’un permis de construire,
  • d’une autorisation de transformer l’usage d’un bien,
  • d’un permis d’aménager,
  • d’un certificat d’urbanisme.

La réalisation de certains travaux

Il arrive que l’achat d’un bien immobilier soit conditionné par la réalisation de certains travaux incombant au propriétaire actuel. Ces travaux, leur désignation et leur nature doivent cependant être précisés dans le compromis de vente. Ainsi, dans le cas où il est constaté qu’ils n’ont pas été réalisés, l’acheteur peut demander l’annulation de la vente.

L’absence de préemption

Un bien immobilier peut faire l’objet d’un droit de préemption d’une collectivité. Celle-ci est alors en droit de l’acquérir en priorité lorsqu’il se situe dans une zone où elle compte exécuter des projets urbains. Il appartient au notaire de procéder à la vérification de l’absence de préemption. Si la collectivité publique renonce à son droit de préemption, le contrat n’est pas suspendu.

L’inexistence de servitudes

Une servitude se définit comme un droit d’usage qu’un tiers dispose sur un bien immobilier. Comme ce droit est perpétuel, il est donc rattaché au bien indépendamment de son propriétaire. Droit de passage, servitudes de voisinage, d’utilité publique ou d’urbanisme, les servitudes peuvent affecter les modalités de jouissance d’un bien mis en vente. L’acheteur peut ainsi inclure l’absence de servitudes dans les clauses suspensives du compromis s’il ne souhaite pas acquérir un bien immobilier qui y serait soumis.

La finalisation d’une vente va grandement dépendre des conditions suspensives. Elles doivent ainsi être claires et précises dans le compromis de vente. Pour bien les rédiger, il est conseillé de faire appel à un professionnel tel qu’un agent immobilier ou un notaire.

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