Quel taux d’usure en janvier 2024 ?
Les nouveaux taux d’usure ont été dévoilés, apportant une bonne et une mauvaise nouvelle. La bonne est que les banques se remettent à prêter, car elles auront désormais davantage de marge avec la hausse du plafond. La mauvaise réside dans l’augmentation des taux d’usure eux-mêmes. Et donc, les taux peuvent augmenter…
De nouveaux plafonds sont ainsi imposés en fonction du montant emprunté et de la durée du prêt.
| Catégorie | Taux d’usure en décembre 2023 | Taux d’usure en décembre 2024 |
| < 10 ans pour plus de 75 000 euros | 4,40% | 4,53% |
| 10-20 ans pour plus de 75 000 euros | 5,80% | 6,01% |
| > 20 ans pour plus de 75 000 euros | 6,11% | 6,29% |
| Variable | 5,52% | 5,63% |
| Relais | 6,17% | 6,35% |
| ≤ 3,000 euros | 21,92% | 22,00% |
| > 3,000 euros et ≤ 6,000 euros | 12,72% | 12,93% |
| > 6,000 euros | 7,19% | 7,35% |
Quel taux d’usure fin mai 2023 ?
Le nouveau plafond auquel les banques peuvent prêter est à 4,24% pour un prêt supérieur à 20 ans. Ce taux est selon les banques trop bas. Ce qui bloque l’octroie de crédit.
Certains se demandent si faire un achat immobilier et investir dans ces conditions reste financièrement intéressant. Si on compare ce taux à l’inflation qui avoisine et même dépasse les 6%, la réponse est positive !
Le taux d’usure : un outil de protection des emprunteurs
Un dysfonctionnement, potentiellement grave, est apparu ces derniers mois sur le marché immobilier français. Sa cause ? Le taux d’usure ! Décryptage d’une situation ubuesque, qui agace les professionnels de l’immobilier, les courtiers, … et les emprunteurs !
Commençons par rappeler ce qu’est le taux d’usure et son fonctionnement.
Définition du taux d’usure
Selon le site du ministère de l’Économie, le taux d’usure est le taux maximal auquel un prêt peut être accordé. Il a donc un impact sur le coût total de votre budget.
Il existe en réalité plusieurs taux d’usure, selon le type de prêt dont on parle. On trouve donc des taux d’usure distincts pour :
- Le crédit à la consommation,
- Les découverts sur compte bancaire,
- Les prêts immobiliers.
Et pour ces derniers, les taux d’usure varient en fonction de la durée du prêt, mais aussi du type de prêt (taux fixe ou variable). Il affecte les mensualités et donc les remboursements.
Comment les taux d’usure sont-ils définis ?
C’est la Banque de France qui réalise le calcul pour fixer le taux d’usure, en calculant la moyenne effective des taux pratiqués par les établissements de crédit, et en ajoutant un tiers.
Le problème, comme nous le verrons, est que la Banque de France ne réalise cette mise à jour que sur une base trimestrielle. Depuis peu, il peut être révisé tous les mois.
Le taux d’usure est conçu pour protéger l’emprunteur
L’objectif de fixer un taux d’usure est simple : protéger l’emprunteur contre des taux d’emprunt excessifs, et éviter ainsi les risques de faillite personnelle. In fine, il s’agit d’un outil de régulation économique, car il permet de limiter les risques systémiques dans l’économie française.
Le taux qui est pris en compte est le “taux d’intérêt annuel effectif global” (TAEG), qui comprend le taux nominal d’intérêt, mais également les frais de dossier et/ou d’intermédiation, ainsi que les coûts d’assurances obligatoires.
Cliquez ici pour connaître les taux d’usure à l’heure actuelle (source officielle : Banque de France). À noter : les établissements de crédit qui pratiquent des taux usuraires risquent des peines de prison et de lourdes amendes !
Le problème : l’effet de ciseau…
Un véritable effet de ciseau, voilà le problème qui agite notre marché immobilier.
En effet, les taux d’intérêt des banques augmentent plus vite que la mise à jour par la Banque de France du taux d’usure, ce qui a de réelles conséquences sur la capacité des banques à prêter, sans dépasser le taux d’usure.
Les 30 à 55 ans sont les plus impactés par ce problème !
De manière étonnante, ce sont les emprunteurs âgés de 30 à 55 ans qui subissent le plus cette situation.
40% des demandes de prêts sont rejetées actuellement
Une étude réalisée par Opinion System en juillet 2022, commanditée par 6 associations de courtage, démontre que 40% des demandes de crédit immobilier sont rejetées.
Or le problème est que 71% des demandes de prêts immobiliers concernent la résidence principale. Et dans 36% des cas de refus, c’est le dépassement du taux d’usure qui est en cause. Le prêt immobilier ou du moins le fait de pouvoir obtenir un prêt dépend du dossier de l’emprunteur : taux d’endettement, revenus issus du salaire, de l’investissement locatifs ou autre (pension, investissements …) , profil global du demandeur, le capital restant (ou reste à vivre), l’apport personnel … l’éligibilité à un prêt à taux zéro … Ces éléments entrent dans la réponse émise après la simulation. Ils déterminent : l’accord ou le refus et le taux de crédit. Il faudra intégrer les frais de notaire et l’assurance de prêt pour le calcul global.
Un enjeu pour les banques, les courtiers et, bien sûr, les emprunteurs
On l’a compris, cette situation ne fait pas les affaires des Français qui souhaitent acheter leur résidence principale, alors qu’ils présentent souvent d’excellents dossiers.
Mais elle n’arrange pas non plus les banques, qui ne peuvent pas ajuster les taux d’intérêt qu’elles proposent au niveau de l’inflation.
Le gouvernement ne réagit pas, pour l’instant
Le gouvernement fait, pour l’instant, comme si tout allait bien, et n’estime pas qu’il y ait un risque de blocage du marché immobilier français.
Pourtant, au premier trimestre 2022, le nombre de prêts accordés en France a fortement baissé :
- De 23% dans l’ancien,
- Et de plus de 10% dans le marché du neuf.
Rappelons à nouveau que de nombreux emprunteurs ont des profils avec une excellente solvabilité, mais ne peuvent pas financer leur projet immobilier à cause d’une mise à jour trop lente et peu fréquente des taux d’usure…
Prochaine étape dans ce dossier complexe ? L’annonce des nouveaux taux d’usure, le 1er octobre 2022, autant dire une éternité pour les professionnels de l’immobilier…
Comment contourner un refus de crédit lié au taux d’usure ?
Si le prêt est refusé à cause de ce taux c’est que la banque ne s’y retrouve pas financièrement. Votre dossier est trop « risqué » à leurs yeux pour vous proposer un taux inférieur à celui fixé par la Banque de France. Il va donc falloir retravailler votre dossier et voici les pistes à suivre :
Changer d’assurance emprunteur
Si l’assurance est trop chère et fait gonfler le coût total du crédit, le premier réflexe serait de voir ailleurs. L’assurance de prêt est généralement bien plus élevée quand elle est souscrite auprès d’une banque traditionnelle. Pour en trouver une dont le niveau de garantie est similaire mais à un prix inférieur l’utilisation de comparateur est une excellente idée.
Cependant, il arrive souvent que l’organisme prêteur se réserve le droit de vous proposer un taux plus intéressant sur le prix si vous prenez cette assurance chez eux. C’est un peu le serpent qui se mord la queue.
Dans tous les cas, il est important d’avoir à l’esprit que l’on peut en changer dès le 1er anniversaire.
Négocier les frais
Les frais de dossier peuvent également représenter une somme assez importante au niveau du traitement de la demande. Chaque établissement dispose de sa grille tarifaire. Ce qui veut dire qu’il est tout à fait possible de négocier ces frais en fonction des activités, et surtout du profil de l’emprunteur.
Mais là de nouveau, la banque gagnera moins si elle accepte votre dossier. Donc cet argument est certes bon pour votre budget, mais pas vraiment pour obtenir un accord positif.
Augmenter son apport personnel
Dans le cas d’un prêt immobilier, les banques exigent généralement un pourcentage du prix d’achat du bien immobilier que le demandeur veut acheter. Si la banque exige un apport minimal de 10 % et que la maison coûte 200 000 euros, le redevable doit apporter au moins 20 000 euros (10 % de 200 000 euros) comme apport personnel.
L’idée derrière l’augmentation de cet apport personnel est de réduire la somme à emprunter et, bien entendu, de diminuer le montant des intérêts à payer. Cette idée plaira au préteur.
Réviser le projet et le rendre plus réaliste
Cet argument n’est pas facile à entendre. Mais en cette période délicate, ceux qui souhaitent vraiment devenir propriétaire doivent peut-être réduire leurs ambitions. Il sera possible plus tard de revenir dessus idéalement. On peut donc envisager de diminuer les coûts de construction, d’acheter plus petit, d’acheter un peu plus loin que prévu …
Réduire la durée de l’emprunt
Les taux d’intérêt comme les taux d’usure varient en fonction de la durée de l’emprunt. En effet, plus la durée est longue, plus le taux d’intérêt grimpe. Et vice versa, en réduisant la durée de l’emprunt, le contribuable peut optimiser son dossier.
Le coût total du projet sera moindre mais les mensualités plus importantes.
Opter pour un taux variable
En contractant un prêt avec un taux variable, le redevable doit s’attendre à renoncer à un taux d’intérêt fixé.
Cette solution est à nos yeux très risquée car les taux peuvent flamber. Attention à cette option !
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Vérifiez votre capacité de remboursement avant de vous engager.
Lucie est rédactrice sur ComparateurBanque.com depuis le début. Elle aime tester les offres et partager son expérience. Elle a aussi d'autres casquettes dans l'équipe.
