Crédit : Séparation et rachat de parts

Dans le cadre d'un séparation ou d'une succession, la personne qui souhaite conserver le bien immobilier peut faire un rachat de part ou rachat de soulte. Fonctionnement et conseils.

Les 3 outils qui peuvent aider

L’achat à deux d’un bien immobilier dans le cadre d’un mariage ou d’un concubinage implique une indivision. Les deux personnes sont propriétaires du même bien immobilier. Mais pour une raison ou une autre, le couple se sépare, cela arrive et dans ce cas, la question du rachat du crédit ou du bien immobilier par l’un ou l’autre peut se poser. Le plus souvent, le bien est mis en vente, mais il arrive que l’un des conjoints souhaite le garder. Quelle est la procédure à suivre ?

Procéder à une estimation immobilière précise

Une estimation précise est indispensable en vue d’éviter toute contestation.

L’importance de l’estimation

Cette estimation immobilière est très importante, car l’une ou l’autre partie peut trouver le partage injuste et soulever une contestation. Ainsi, le montant de rachat de la soulte sera calculé sur la base de cette estimation.

Le recours à un professionnel neutre

Le bien immobilier doit être estimé en toute neutralité. L’estimation doit être faite par un professionnel de la transaction comme un notaire ou un agent immobilier. Il est fortement recommandé de confier l’opération à un expert immobilier qui est garant d’une totale neutralité. Dans le cas d’un doute, il est même conseiller de faire estimer le bien par au moins deux ou trois acteurs de l’immobilier. Certaines agences immobilières le font gratuitement.

En effet, des soucis sur la valeur du bien peuvent représenter une nouvelle source de problèmes supplémentaires pour le couple. Le notaire va dresser un acte authentique ayant le statut d’attestation de valeur et prélever des frais pour l’établissement de ce dernier. Ce qui n’est pas le cas pour une agence immobilière. C’est la raison pour laquelle il est conseillé de consulter un ou plusieurs agents immobiliers.

Racheter la  part de l’autre en payant une soulte

Dans le partage d’une indivision, la soulte est la somme d’argent que doit payer celui qui reçoit un lot d’une valeur plus élevée.

Le calcul de la soulte

D’une manière générale, la soulte correspond à 50% de la valeur du bien qui est détenu à 50/50. Cette règle concerne les logements pour lesquels le crédit immobilier est totalement remboursé. Mais il arrive que  la séparation de la propriété entre les deux conjoints ne soit pas équitable : 60% pour l’un et 40% pour l’autre en raison de leurs apports respectifs. Le notaire ou l’expert immobilier tiendra compte de ces derniers. Ainsi, le conjoint qui souhaite garder le bien doit verser le montant de la soulte à l’autre.

Comment financer la soulte ?

Pour financer la soulte, le conjoint concerné a deux possibilités :

  • puiser dans son épargne
  • demander un prêt immobilier.

Dans ce dernier cas, la banque applique les mêmes critères d’endettement et de solvabilité que pour tous les autres crédits immobiliers. Ce qui laisse entendre que celui qui souhaite garder le bien doit avoir une situation financière assez confortable et se trouve au-delà des 33% d’endettement.

Définir les frais notariés et de rachat de prêt

Un certain nombre de frais sont à  prendre en considération et intégrer au calcul de la soulte.

Les frais à intégrer au calcul de la soulte

Dans le cas où le conjoint concerné a encore un crédit en cours, les pénalités de remboursement anticipé de ce précédent crédit sont à prendre en compte. Il en est de même pour les frais de garantie de remboursement du nouveau crédit. Les honoraires et émoluments du notaire entrent aussi dans le calcul ainsi que les droits de mutation puisque le propriétaire change.

Les autres cas de rachat de soulte

Le rachat de soulte ne se fait pas seulement dans le cas d’un divorce ou d’une séparation. Il se fait dans les mêmes conditions dans le cadre d’une succession. Plusieurs héritiers peuvent devenir propriétaires en indivision d’un bien immobilier, l’un d’eux peut racheter les parts des autres.

 

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