Apport personnel et crédit immobilier : comment ça marche ?

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L’apport personnel est un élément indissociable d’un crédit immobilier. Il a ses avantages non seulement pour l’établissement prêteur mais aussi pour l’emprunteur. De quoi s’agit-il ? Est-il obligatoire ?

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Apport personnel : De quoi s’agit-il ? 

L’apport personnel est la contribution financière de l’emprunteur dans le cadre du financement de son projet d’acquisition immobilière. Il est généralement exprimé en pourcentage du montant global du projet.

A quoi va servir l’apport personnel ?

En principe, l’apport personnel demandé par les organismes financiers va servir au paiement des frais liés à l’emprunt. Son montant va couvrir à minima les frais de notaire, les frais de dossier et les garanties. Ces éléments sont certes toujours présents, cependant ils sont complétement dissociés du bien immobilier en question. Autrement dit, ils s’additionnent au prix d’achat de ce dernier.

Quel est le montant de l’apport personnel ?  

En France, aucune loi ne fixe le montant de l’apport immobilier. En pratique, les établissements de crédit exigent à ce que l’emprunteur finance au moins 10% du montant total de son projet.

Puisque l’apport personnel va servir en premier lieu à couvrir différents frais, le montant exigé par les organismes de prêt peut varier en fonction du type de bien convoité :

  • Pour un achat dans le neuf, environ 5 % d’apport personnel est exigé,
  • Pour un achat dans l’ancien, 10 % d’apport personnel peut être demandé.

L’idéal est de participer à hauteur de 20 à 30%.

D’où vient l’apport personnel ?

La somme qui compose l’apport personnel peut provenir de diverses sources :

  • Un compte courant,
  • Une épargne,
  • Les livrets d’épargne spécifiques tels que le Compte Epargne Logement,
  • Certains prêts aidés comme le prêt Action Logement,
  • Un héritage,
  • Une donation,
  • La vente d’actions,
  • Un prêt-relais,
  • Une participation d’entreprise. 

En effet, les établissements financiers demandent l’origine des fonds. Non pas par curiosité mais parce qu’elles se doivent de détenir cette information en cas de contrôle par Tracfin.

L’apport personnel est-il nécessaire ?

L’apport personnel reste nécessaire afin d’obtenir un crédit dans les meilleures conditions.

Quel est l’intérêt de l’apport personnel ?

Concrètement, l’apport initial a plusieurs utilités :

  • Son objectif principal est de rassurer l’établissement prêteur. L’apport immobilier constitue en effet une preuve de la capacité d’épargne de l’emprunteur.
  • L’apport personnel va entrer en jeu pour déterminer le montant final du prêt accordé,
  • Il va également servir dans le calcul des mensualités de remboursement et de la durée du prêt,
  • Selon la situation personnelle de l’emprunteur, l’apport personnel peut également avoir une influence sur le prêt. Soit il permet de relever le taux d’endettement soit de raccourcir la durée du prêt.
  • Il s’agit d’un véritable levier de négociation. Plus son montant est élevé, plus l’emprunteur est en mesure de négocier le taux du crédit et de faire baisser les frais annexes tels que les frais de dossier, le coût de l’assurance emprunteur et les pénalités en cas de remboursement anticipé.

Est-il possible d’acheter sans apport personnel ? 

Aucune disposition légale n’oblige l’emprunteur à justifier d’un apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier. Théoriquement, il peut emprunter la totalité de la somme dont il a besoin pour financer l’achat d’un bien immobilier. D’ailleurs, négocier un emprunt à 100% avec l’organisme de crédit reste possible. Cependant, pour y parvenir, le dossier doit être solide :

  • Des revenus élevés,
  • Un emploi sécurisé,
  • Une situation financière stable,
  • Une ancienneté professionnelle conséquente,
  • Des arguments légitimes et recevables pour la banque pour justifier l’inexistence d’apport personnel.

Dans la pratique, les dossiers acceptés sans aucun apport personnel sont rares.

Il est important de noter qu’en cas d’absence d’apport personnel dans le cadre d’un crédit immobilier, le coût total de celui-ci risque d’augmenter considérablement. En effet, le taux d’intérêt sera beaucoup plus élevé.

 

 

 

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