SCPI 2020 : que faut-il en penser ?

Petit guide sur les investissements en SCPI

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Une société civile de placement immobilier (SCPI), aussi appelée « pierre papier », permet de placer son patrimoine dans l’immobilier et de percevoir régulièrement des dividendes correspondants à une part des loyers. 

Qu’est-ce qu’une SCPI ?

Présentation

Il est possible d’investir directement dans une SCPI ou de passer par un contrat d’assurance vie. Quel que soit le biais, acheter des parts d’une SCPI expose l’investisseur à 3 types de commissions :

  • de souscription,
  • de gestion et
  • de sortie.

Les différentes SCPI

Les SCPI peuvent être classées en fonction du type de patrimoine dans lequel les parts sont investies :

  • les SCPI de bureaux (composées d’immeubles à usage professionnel) ;
  • les SCPI de commerces ;
  • les SCPI spécialisées (EHPAD, hôtels…)
  • les SCPI diversifiées (constituées d’actifs variés).

Elles peuvent avoir des objectifs différents :

  • une SCPI fiscale aura pour but de générer des avantages fiscaux (déficit foncier, loi Pinel…) ;
  • une SCPI de rendement aura pour objectif de générer des revenus réguliers.

La fiscalité

Il existe deux possibilités :

  • les SCPI sont détenues dans le cadre d’un contrat d’assurance vie, c’est la fiscalité de ce dernier qui s’applique.
  • les parts de SCPI sont détenues en direct, 2 fiscalités s’appliquent :
  1. L’Impôt sur le Revenu (IR) au titre des revenus fonciers et parfois des revenus financiers ;
  2. La plus-value foncière au moment de la revente des parts.

Où acheter des parts de SCPI ?

Les banques classiques et les banques en ligne ne sont pas les meilleurs endroits. Il est préférable de s’adresser à des spécialistes de gestion de patrimoine.

SCPI : le produit tendance

Le rendement

Depuis 30 ans, le rendement moyen des SCPI n’a jamais été inférieur à 4 %. Généralement, il oscille entre 4 % et 8 %. Ces taux très intéressants placent l’investissement en SCPI comme un des plus avantageux en termes de rapport rentabilité/risque encouru.

Pourquoi sont-elles plébiscitées ?

L’investissement dans des SCPI présente des avantages par rapport aux produits financiers concurrents :

  1. le rendement : les SCPI offrent un rendement intéressant sur le long terme ;
  2. l’immobilier : l’investissement immobilier a toujours eu bonne réputation ;
  3. la rentabilité : face au faible taux des livrets bancaires et des fonds en euros ;
  4. la stabilité : en opposition avec les fluctuations des produits boursiers ;
  5. la longévité : les SCPI offrent des revenus réguliers sur la durée.

SCPI 2020 : des rendements en baisse ?

Les SCPI ont connu une collecte record en 2019 et un rendement moyen de 4,40 %. Le début de l’année 2020 s’annonçait prometteur, mais la crise du coronavirus est venue freiner l’économie toute entière. Quelles seront les possibles conséquences sur le rendement des SCPI ?

Les conséquences de la crise sanitaire

La crise du coronavirus peut impacter la rentabilité des SCPI. La performance de cet investissement est assurée par le reversement d’une part des loyers aux investisseurs. Or, si les locataires n’honorent plus leurs paiements, les dividendes ne pourront être maintenus. Toutes les SCPI ne sont pas impactées de la même manière. Celles spécialisées dans des commerces contraints d’interrompre leur activité comme les restaurants, les hôtels subiront de plein fouet la crise. D’autres, spécialisées dans les bureaux ou les établissements de soins, seront moins durement touchées.

Des solutions pour passer le cap

Les SCPI peuvent avoir recours à plusieurs leviers permettant de passer ce cap difficile :

  • le report ou la mensualisation des loyers : les SCPI peuvent donner la possibilité aux locataires de reporter le paiement des loyers ou de les mensualiser (l’usage en matière commerciale étant de payer les loyers au trimestre).
  • Le report à nouveau (RAN) : fonds permettant à la SCPI d’assumer la baisse des loyers. En moyenne, les SCPI ont un RAN de 75 jours.
  • L’augmentation du délai de jouissance (durée au terme de laquelle l’investisseur percevra les premiers dividendes).

Les SCPI ne devraient donc pas voir leur rentabilité fortement baisser au cours de l’année 2020.

 

L’investissement en SCPI comporte de nombreux avantages, mais il s’agit tout de même d’un placement qui peut être risqué. Il est donc important de ne pas investir tout son capital dans ce type de produits.

Mention obligatoire :

Les performances passées ne préjugent pas des performances futures et ne sont pas constantes dans le temps.

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