Les particuliers qui souhaitent faire un emprunt dans le cadre d’un achat immobilier devront bientôt faire face à de nouvelles contraintes. En effet, le Journal Officiel n°237 en date du 10 octobre 2021 a listé de nouvelles règles en matière de crédits immobiliers. Celles-ci vont s’appliquer dès le début du mois de janvier 2022. Voici une synthèse de cette nouvelle règlementation et les rares exceptions à la règle.
Quelles sont ces nouvelles règles ?
Cette publication au Journal officiel fait suite aux recommandations émises par le Haut Conseil de Stabilité Financière en septembre dernier. Ces nouvelles règles ont pour but essentiel de protéger les intérêts des emprunteurs et futurs acquéreurs. Elles vont également permettre aux banques de réduire leur exposition aux risques en cas de revirement du marché de l’immobilier.
35% pour le taux d’endettement
Actuellement, le taux d’endettement fluctue entre 33 et 35% en fonction des dossiers. Désormais, la règle de calcul de ce taux d’effort va évoluer :
- En contractant un prêt immobilier, l’emprunteur ne pourra plus signer un engagement lui permettant de rembourser des mensualités dépassant 35% de ses revenus mensuels.
- Ce taux inclut l’ensemble des dépenses liées à l’emprunt notamment les mensualités du crédit immobilier et la cotisation de l’assurance emprunteur.
- Le calcul sera basé sur le revenu net imposable obtenu avant impôt.
25 ans pour la durée d’endettement
L’autre changement concerne la durée de l’endettement. Désormais, les banques et autres organismes de financement ne seront plus autorisés à octroyer des prêts dont la durée est supérieure à 25 ans.
Quelles sont les exceptions à ces règles ?
Avec l’entrée en vigueur de ces deux nouveaux principes, les foyers modestes et ceux aux revenus confortables vont faire face à un accès limité aux prêts immobiliers. En effet, les premiers auront du mal à trouver une solution de financement intéressante sans un apport conséquent. Quant aux foyers les plus aisés, il leur sera désormais impossible de gonfler leurs mensualités avec un taux d’endettement plus élevé. Néanmoins, ces nouvelles règles s’accompagnent de quelques exceptions.
Jusqu’à 27 ans pour certains projets
La décision du HCSF précise l’existence d’une exception à la durée maximale de 25 ans. En effet, pour certains projets, il est possible d’envisager un différé jusqu’à 2 ans :
- En clair, signer un crédit classique d’une durée de 27 ans reste impossible. La période d’amortissement ne pourra pas excéder 25 ans.
- Cependant, si l’entrée en jouissance du bien se trouve décalée en comparaison avec l’octroi du crédit, l’emprunteur peut bénéficier d’un différé d’amortissement dont la durée est similaire à celle du décalage. Celle-ci ne pourra pas excéder 2 ans.
- Durant les deux années supplémentaires, l’emprunteur peut ne rembourser qu’une partie de ses échéances mensuelles.
Ce prêt accordé sur « 2 + 25 ans » ne peut être octroyé que dans des cas précis :
- Pour un projet immobilier neuf,
- Pour un achat dans l’ancien qui s’accompagne de travaux dont le montant doit représenter au minimum 25% de l’ensemble du coût de l’opération.
Des dérogations accordées pour 20% des dossiers
Le HCSF a tout de même laissé une possibilité aux organismes de crédit de déroger à ces nouvelles règles :
- Pour chaque trimestre civil, ils ont une marge de flexibilité qui peut aller jusqu’à 20 % des dossiers qui ne respectent pas les limites imposées.
- Ils devront toutefois favoriser les primo-accédants et les ménages qui font l’acquisition de leur résidence principale.
Il va de soit que les établissements de crédit vont privilégier les bons dossiers.
Ces nouveaux principes sont applicables dès à présent. Cependant, les banques et autres établissements de crédit devront doubler de vigilance et s’y conformer strictement à compter du 1er janvier 2022 s’ils ne veulent pas être sanctionnés.
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Avant de vous engager, vérifiez votre capacité de remboursement.
