Immobilier et diagnostics obligatoires : les classiques et le nouveau

Avant de vendre un terrain ou un bien immobilier, le propriétaire doit procéder à une liste précise de diagnostics. Les voici ainsi que le nouveau qui vient juste d'être mis en place.

Les 3 outils pour réussir son achat immobilier

La vente d’une maison ou d’un terrain à bâtir, est soumise à une obligation de diagnostic immobilier. La finalité de ce type de diagnostic est de renforcer la protection des deux parties, le vendeur et l’acheteur. Cette étape sécurise la transaction en évitant d’éventuels litiges. Un manquement au diagnostic engage la responsabilité du vendeur pour vice caché. Focus sur le nouveau diagnostic indispensable à la vente ou à l’achat d’un terrain à bâtir.

Les diagnostics classiques obligatoires

À titre de rappel, avant de vendre un terrain, le vendeur doit effectuer des diagnostics obligatoires pour informer le futur acquéreur sur l’état de ce dernier.

L’état des Risques et Pollutions

Le premier est l’état des Risques et Pollutions (ERP). Il précisé si le terrain se trouve dans une zone sismique qui figure sur une liste dans un arrêté préfectoral. Il est annexé à l’acte de vente du terrain.

Le diagnostic Termites 

Le deuxième est le diagnostic Termites destiné à détecter la présence éventuelle d’insectes xylophages qui peuvent causer des dégâts importants à la future construction.

Le diagnostic Assainissement

Le troisième est le diagnostic Assainissement qui permet de vérifier le bon raccordement du terrain aux réseaux d’eaux usées pour éviter à l’acquéreur des dépenses imprévues après son installation.

 

Le nouveau diagnostic indispensable à la vente d’un terrain à bâtir

Un nouveau diagnostic est rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2020 pour les sols considérés comme argileux.

Quid du nouveau diagnostic

Il s’agit d’une étude géotechnique des sols qui devra désormais être annexée au compromis de vente. Le caractère argileux d’un terrain expose les constructions s’y trouvant :

  • au gonflement du sol pendant les pluies,
  • puis à la rétractation du sol après la saison pluviale.

Ces deux phénomènes rendent le sol instable et peuvent fragiliser le bâti. Le risque « retrait-gonflement des sols argileux » est déjà cité dans l’ERP, mais l’étude géotechnique le renforce.

L’obligation de l’étude de sol 

L’étude géotechnique est obligatoire pour la vente d’un terrain à bâtir. Un terrain à bâtir est un terrain non bâti, mais constructible, c’est-à-dire qu’il permet la construction de maisons individuelles. L’étude de sol concerne également les contrats qui ont pour objet des travaux de construction ou les contrats de construction de maisons individuelles.

Les contrats portant sur des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment ne sont pas concernés par l’étude géotechnique. Il en est de même pour l’écoulement des eaux, les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment, les extensions comme les vérandas et les garages qui ne dépassent pas les 20m² et qui sont désolidarisées du bâtiment existant.

Les spécificités de l’étude de sol

Le vendeur doit fournir l’étude de sol « préalable » de type G1 pour un terrain non bâti. Celle-ci précise les risques géotechniques du terrain et détermine des principes de construction en vue de prévenir les risques.

Le coût de cette étude est de 500 € TTC et sa durée de validité est de 30 ans.

Le maître d’ouvrage, quant à lui, doit fournir une étude géotechnique dite de « conception » de type G2. Dans la réalisation de travaux de construction, cette étude prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment. Elle coûte environ 1000 € TTC et n’est valable que pour le projet concerné uniquement.

Les zones concernées

Le phénomène de mouvement de terrain provoqué par la sécheresse et la réhydratation des sols argileux est identifié dans quatre catégories de zones, à savoir :

  • zone à exposition forte,
  • zone à exposition moyenne,
  • zone à exposition faible et
  • le reste du territoire.

L’étude géotechnique est obligatoire seulement pour les terrains dans les zones à exposition au risque qualifiée de forte ou moyenne.

 

Il convient donc de se renseigner sur la zone d’exposition du terrain.

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