La vente d’une maison ou d’un terrain à bâtir, est soumise à une obligation de diagnostic immobilier. La finalité de ce type de diagnostic est de renforcer la protection des deux parties, le vendeur et l’acheteur. Cette étape sécurise la transaction en évitant d’éventuels litiges. Un manquement au diagnostic engage la responsabilité du vendeur pour vice caché. Focus les diagnostics indispensables à la vente ou à l’achat d’un terrain à bâtir.
Les diagnostics classiques obligatoires
À titre de rappel, avant de vendre un terrain, le vendeur doit effectuer des diagnostics obligatoires pour informer le futur acquéreur sur l’état de ce dernier.
L’état des Risques et Pollutions
Le premier est l’état des Risques et Pollutions (ERP). Il précisé si le terrain se trouve dans une zone sismique qui figure sur une liste dans un arrêté préfectoral. Il est annexé à l’acte de vente du terrain. On peut le retrouver également sous les appellations suivantes : ERNT, ERNMT ou ESRIS.
Le diagnostic Termites
Le deuxième est le diagnostic Termites destiné à détecter la présence éventuelle d’insectes xylophages qui peuvent causer des dégâts importants à la future construction.
Le diagnostic Assainissement
Le troisième est le diagnostic de contrôle de l’assainissement non collectif qui permet de vérifier le bon raccordement du terrain aux réseaux d’eaux usées pour éviter à l’acquéreur des dépenses imprévues après son installation.
Le diagnostic loi Carrez
Le quatrième permet de déterminer avec précision la superficie et la surface du bien hors balcon, terrasse, cave, garage… Il n’est pas obligatoire uniquement pour la vente des maisons individuelles indépendantes, appartement, maison en copropriété, lots de copropriété des immeubles à usage d’habitation ou commercial doivent, eux, être obligatoirement accompagnés de ce type de diagnostic.
Le diagnostic performance énergétique
Le cinquième permet de quantifier le besoin énergétique d’un logement. C’est surement le plus connu notamment depuis l’interdiction de louer les passoires énergétiques. Il comprend : l’isolation, le système de chauffage, la production d’eau chaude ainsi que le nombre de kWh d’énergie primaire par m² et par an que consomme le logement.
Le diagnostic amiante et le diagnostic plomb
Le sixième concerne le bâti dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997 aussi bien pour les parties privatives que pour les parties collectives.
Le septième, le diagnostic plomb aussi appelé le CREP (constat de risque d’exposition au plomb), concerne lui tous les logements présents dans un immeuble d’habitation construit avant le 1er janvier 1949. En cas de franchissement du seuil réglementaire, sa durée de validité n’est que d’un an.
En cas de totale absence, le constat a une durée de vie illimitée.
Le diagnostic gaz et le diagnostic électrique
Le huitième concerne les équipements fonctionnant avec du gaz naturel dont l’installation date de plus de 15 ans, afin de prouver leur conformité. Le certificat est valable pendant trois ans.
Même principe pour le neuvième qui concerne tous les logements dont l’installation électrique a plus de 15 ans. Un professionnel doit remettre un certificat de conformité électrique dont la validité est également de trois ans.
Le diagnostic indispensable à la vente d’un terrain à bâtir
Rendu obligatoire depuis le 1er janvier 2020 pour les sols considérés comme argileux voici le dixième diagnostic de la liste.
Quid du nouveau diagnostic
Il s’agit d’une étude géotechnique des sols qui devra désormais être annexée au compromis de vente. Le caractère argileux d’un terrain expose les constructions s’y trouvant :
- au gonflement du sol pendant les pluies,
- puis à la rétractation du sol après la saison pluviale.
Ces deux phénomènes rendent le sol instable et peuvent fragiliser le bâti. Le risque « retrait-gonflement des sols argileux » est déjà cité dans l’ERP, mais l’étude géotechnique le renforce.
L’obligation de l’étude de sol
L’étude géotechnique est obligatoire pour la vente d’un terrain à bâtir. Un terrain à bâtir est un terrain non bâti, mais constructible, c’est-à-dire qu’il permet la construction de maisons individuelles. L’étude de sol concerne également les contrats qui ont pour objet des travaux de construction ou les contrats de construction de maisons individuelles.
Les contrats portant sur des travaux qui n’affectent pas les fondations ou la structure du bâtiment ne sont pas concernés par l’étude géotechnique. Il en est de même pour l’écoulement des eaux, les échanges thermiques entre le sol et le sous-sol du bâtiment, les extensions comme les vérandas et les garages qui ne dépassent pas les 20m² et qui sont désolidarisées du bâtiment existant.
Les spécificités de l’étude de sol
Le vendeur doit fournir l’étude de sol « préalable » de type G1 pour un terrain non bâti. Celle-ci précise les risques géotechniques du terrain et détermine des principes de construction en vue de prévenir les risques.
Le coût de cette étude est de 500€ TTC et sa durée de validité est de 30 ans.
Le maître d’ouvrage, quant à lui, doit fournir une étude géotechnique dite de « conception » de type G2. Dans la réalisation de travaux de construction, cette étude prend en compte l’implantation et les caractéristiques du bâtiment. Elle coûte environ 1000€ TTC et n’est valable que pour le projet concerné uniquement.
Les zones concernées
Le phénomène de mouvement de terrain provoqué par la sécheresse et la réhydratation des sols argileux est identifié dans quatre catégories de zones, à savoir :
- zone à exposition forte,
- zone à exposition moyenne,
- zone à exposition faible et
- le reste du territoire.
L’étude géotechnique est obligatoire seulement pour les terrains dans les zones à exposition au risque qualifiée de forte ou moyenne
Il convient donc de se renseigner sur la zone d’exposition du terrain.
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