Héritage & nue propriété : comment éviter que les héritiers ne payent trop de frais ?

Nue-propriété : définition et avantages

Commençons par rappeler ce qu’est la nue-propriété et par présenter ses avantages.

Qu’est-ce que la nue-propriété ?

Un bien (le plus souvent immobilier) peut être détenu par plusieurs personnes, avec des droits de même nature, il s’agit alors d’une indivision.

Mais il arrive qu’on réalise un démembrement de propriété, avec d’un côté un (ou plusieurs) usufruitiers et de l’autre un, ou des, nu-propriétaires.

L’usufruitier a le droit d’utiliser le bien et d’en tirer des revenus (locatifs, par exemple).

Le nu-propriétaire, quant à lui, possède le bien, mais ne peut pas l’habiter, ni le louer à une tierce partie ; il n’est principalement intéressé qu’à la revente du bien.

Pour vendre un bien immobilier, l’usufruitier et le nu-propriétaire doivent en être d’accord.

Que signifie donner la nue-propriété d’un bien ?

Donner la nue-propriété d’un bien permet de le transmettre, de son vivant, en “avance” de sa succession.

Selon l’article 544 du Code Civil, le droit à la propriété, c’est « le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu’on n’en fasse pas un usage prohibé par la loi ».

Nous l’avons vu, l’une des manières de transmettre un bien est de scinder ce double droit de la propriété, via le démembrement de propriété :

• “jouir du bien” : y habiter et le louer,
• “disposer du bien” : le vendre.

Cet acte de démembrement permet donc d’anticiper la succession et d’en réduire le poids fiscal.

Quels sont les avantages de la nue-propriété ?

La donation de nue-propriété, dont nous venons de parler, permet donc de défiscaliser une partie de ses droits de succession.

Elle est le plus souvent réalisée par des parents auprès de leurs enfants.

Plus elle est réalisée tôt, meilleur est son impact sur la défiscalisation.

Quelques informations complémentaires :

• Si le donateur ne décède pas dans les 3 mois qui suivent la donation, la nue-propriété est imposée aux droits de donation,
• Lorsque le donateur décède, le nu-propriétaire récupère le bien en franchise d’impôts. Il n’aura pas à payer de droits de succession sur l’usufruit,
• Le régime est rendu plus souple, via la clause de réversion d’usufruit, qui permet de faire basculer automatiquement l’usufruit vers une autre personne, en cas de décès d’un des usufruitiers. L’exemple-type est de mettre en place cette clause entre les époux donateurs, qui se préservent ainsi l’usufruit du bien, entre eux, avant transmission après décès des deux donateurs.

Procédure de donation, droits et obligations

Dans cette partie, nous présentons la procédure permettant de mettre en place un démembrement de propriété, ainsi que les droits et obligations de l’usufruitier et des nu-propriétaires.

Procédure de mise en place du démembrement de propriété

Pour mettre en place une donation par démembrement, il est obligatoire de passer devant le notaire, car il y a une documentation légale à mettre en place : il s’agit d’une cession du droit à la propriété.

Les frais de notaires sont, dans l’écrasante majorité des cas, bien inférieurs au gain fiscal obtenu.

Droits et obligations des parties

L’usufruitier

L’usufruitier occupe en général le bien et en est responsable au quotidien.

Il a également le pouvoir de conclure des baux d’habitation, dans la limite d’un bail de 9 ans (au-delà, l’accord du nu-propriétaire est nécessaire).

L’usufruitier est en charge de la réalisation des travaux d’entretien et des petites réparations.

Il perçoit les loyers d’une éventuelle location du bien, et assume les frais de gestion, d’assurance, etc.

L’usufruitier paie également la taxe foncière et la taxe d’habitation (pour cette dernière, le locataire si le bien est loué).

Le nu-propriétaire

Il est en charge de la réalisation des gros travaux (murs de soutènement, clôture, poutres, couvertures entières, etc.).

Comment calculer les impôts à payer ?

Afin de déterminer le montant de l’imposition successorale, il faut se référer au barème fiscal pour les donations. Vous trouverez l’ensemble des cas de figure sur cette page du Service Public.

A titre d’exemple, en 2022, la valeur de la nue-propriété (sur la valeur totale du bien) s’échelonne entre 10% (pour un donateur de moins de 21 ans) à 90% pour un donateur de plus de 90 ans.

On constate donc que, dans le cas d’une donation de la part de personnes âgées, l’impact sur la succession est très important.

Éviter les frais de succession : c’est possible et cela demande de l’organisation

La taxe s’élève de 5% à 45% (héritiers en ligne directe)

Stratégies pour réduire au maximum les frais de succession

Léguer sa maison à ses enfants sans payer d’impôts est un objectif financier important pour certains.

Voici comment y parvenir :

1. Planification successorale : avec un professionnel du droit successoral : trusts, donations et stratégies fiscales.
2. Exonération des droits de succession : pour en tirer parti au maximum.
3. Donation en avance : pour réduire la valeur imposable de l’héritage.
4. Création d’une société civile immobilière (SCI) familiale : pour détenir la propriété et faciliter la transmission.
5. Assurance vie : pour fournir des fonds pour couvrir les obligations fiscales à la suite du décès.
6. Évaluation professionnelle de la propriété.

Être accompagné d’un expert s’avère essentiel pour ne pas commettre d’imper.

Nos conseils sur l’héritage et la nue-propriété

Cet article vous apporte un premier niveau d’information sur la mise en place d’une optimisation fiscale de votre succession. Toutefois, notre conseil est de faire appel à un notaire pour vous accompagner dans la rédaction des documents nécessaires.

N’hésitez pas également à nous contacter pour tout conseil ou demande de renseignements. Nous travaillons avec un conseiller spécialisé et immatriculé à l’Orias, à votre disposition.