La loi de finances pour 2025 apporte une grosse nouveauté en matière de transmission de patrimoine familial et c’est plutôt une bonne nouvelle. Désormais, jusqu’au 31 décembre 2026, les dons d’argent effectués par des parents ou grands-parents en faveur de leurs descendants peuvent être exonérés de droits de donation sous certaines conditions. Cette mesure a pour objectif de faciliter l’accès à la propriété et de soutenir la rénovation énergétique des logements, à un moment où le marché immobilier subit la hausse des taux d’intérêt et l’augmentation régulière des coûts de construction et de rénovation.
Un cadre fiscal avantageux pour la transmission de patrimoine
Traditionnellement, toute donation d’argent est soumise à des droits fiscaux, à l’exception de quelques exonérations prévues par la loi. Grâce à cette nouvelle disposition, il est désormais possible de transmettre jusqu’à 300 000 euros sans aucune taxation, à condition que la somme soit investie dans l’achat, la construction ou la rénovation d’un bien immobilier.
Concrètement, chaque donateur peut transmettre jusqu’à 100 000 euros à un même bénéficiaire sans imposition. Le plafond global par bénéficiaire est fixé à 300 000 euros, ce qui signifie qu’un enfant ou un petit-enfant peut cumuler plusieurs donations provenant de différents membres de sa famille. De nombreuses familles y voient une opportunité de soutenir financièrement les jeunes générations, dans un contexte où l’accès au crédit immobilier devient plus complexe en raison de la remontée progressive des taux d’emprunt.
Des bénéficiaires élargis et des conditions précises
Le dispositif s’adresse en premier lieu aux descendants directs :
- Enfants,
- Petits-enfants,
- Arrière-petits-enfants.
Cependant, si le donateur n’a pas de descendance directe, l’exonération peut également bénéficier aux neveux et nièces, à condition que l’oncle ou la tante ne possède aucun enfant.
Pour être éligible, le bénéficiaire doit affecter la somme reçue à l’acquisition ou à la construction d’un logement neuf, ou à des travaux de rénovation énergétique réalisés dans sa résidence principale. Ces travaux doivent être reconnus par le dispositif MaPrimeRénov’, ce qui exclut certains aménagements non considérés comme prioritaires par l’État.
Des montants cumulables avec d’autres abattements
Cette exonération peut se cumuler avec les abattements classiques sur les donations, qui sont renouvelables tous les 15 ans. À titre de rappel, les plafonds d’abattement existants sont :
- 100 000 euros pour les dons faits par un parent à son enfant,
- 31 865 euros pour les dons d’un grand-parent à un petit-enfant,
- 7 967 euros pour les dons à un neveu ou une nièce.
En combinant ces dispositifs, un enfant peut recevoir jusqu’à 630 000 euros sans être imposé, en additionnant les abattements et exonérations provenant de ses parents et grands-parents. Cette combinaison s’avère particulièrement pertinente pour aider à financer un projet immobilier dans un marché où les prix restent élevés, malgré un ralentissement des transactions.
Des obligations de conservation du bien
L’exonération fiscale n’est pas automatique, elle impose des règles de conservation du bien afin de garantir l’usage des fonds transmis :
- Si le bénéficiaire achète ou construit un logement, il doit l’occuper comme résidence principale pendant au moins cinq ans.
- S’il décide de louer ce bien, le locataire ne doit pas faire partie de son foyer fiscal.
- Le bénéficiaire ne peut cumuler cette exonération avec un crédit d’impôt pour services à la personne ou une autre aide déjà liée à MaPrimeRénov’.
- L’administration fiscale demande la conservation des pièces justificatives (factures, documents relatifs aux travaux, etc.) pour d’éventuels contrôles ultérieurs.
Une réactivation d’un dispositif déjà connu
Cette exonération temporaire rappelle une mesure similaire qui s’est appliquée jusqu’en juin 2021. L’article 790 G du Code général des impôts permettait alors de transmettre 100 000 euros aux enfants ou petits-enfants afin de financer une résidence principale ou des travaux de rénovation énergétique. Le plafond proposé aujourd’hui est supérieur, mais les conditions se révèlent plus strictes pour assurer un usage conforme des fonds donnés.
Quels avantages pour les familles ?
Ce dispositif répond à plusieurs orientations gouvernementales :
- Soutenir l’accession à la propriété à une période où l’inflation et la hausse des taux d’intérêt freinent l’achat de logements,
- Encourager la rénovation énergétique des habitations en renforçant le recours à MaPrimeRénov’,
- Faciliter la transmission anticipée du patrimoine familial, tout en limitant la charge fiscale pour les bénéficiaires.
En offrant la possibilité de transmettre des fonds exonérés d’impôts, la loi ouvre un moyen supplémentaire d’aider financièrement ses proches. Les parents et grands-parents, souvent soucieux de l’avenir de leurs descendants, peuvent ainsi apporter une aide concrète pour l’achat ou l’amélioration de l’habitat, sans que les futurs héritiers aient à supporter un poids fiscal trop lourd.
Un moyen de faire repartir le marché ?
Plusieurs professionnels du secteur immobilier estiment que cette exonération pourrait encourager davantage de transactions, notamment dans l’ancien, où les travaux de rénovation énergétique sont de plus en plus valorisés. Cette mesure intervient dans le prolongement des objectifs écologiques fixés par le gouvernement : réduire la consommation d’énergie et moderniser le parc immobilier français pour le rendre moins énergivore. D’un autre côté, certains observateurs soulignent qu’il faudra un suivi attentif pour éviter tout abus et s’assurer que les fonds soient réellement investis comme prévu par la loi.
Au final, grâce à cette exonération, les familles disposent temporairement d’un levier fiscal intéressant pour soutenir les projets immobiliers de leurs proches. Mais le compteur tourne et les donateurs et les bénéficiaires ont à peine deux ans à compter de maintenant pour mettre en place ces donations.
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