Face à la pénurie de logements à louer dans les grandes villes, le gouvernement veut relancer l’investissement locatif, freiné par l’encadrement des loyers, la hausse de la taxe foncière et les restrictions sur les logements n’ayant pas obtenu le DPE thermique. Un nouveau statut fiscal du bailleur privé, attendu depuis des années, est en préparation.
Le rapport parlementaire Cosson-Daubresse, remis à Valérie Létard le 30 juin dernier, propose la naissance d’un véritable statut du bailleur privé applicable aux acquisitions ou mutations postérieures au 1ᵉʳ décembre 2025. L’ambition est double : soutenir un marché locatif privé en berne et alléger une pression fiscale devenue dissuasive pour les petits propriétaires. Construit autour d’un régime d’amortissement inédit et d’une refonte des abattements, le dispositif doit encore franchir l’obstacle du projet de loi de finances 2026, mais son ossature est désormais publique.
Immobilier : zoom sur les cinq leviers fiscaux proposés
- Amortissement forfaitaire : 5% par an sur le bâti neuf, 4% dans l’ancien lorsque 15% de travaux sont réalisés.
- Abattement micro-foncier porté à 50% (plafond de 30 000€ de loyers) afin de rééquilibrer la location nue face au meublé.
- Bonus pour loyers abordables : +0,5% à +1,5% d’amortissement (ou +5% à +15% d’abattement) selon le niveau de modération du loyer.
- Déficit foncier dopé : plafond d’imputation sur le revenu global quadruplé, passant de 10 700€ à 40 000€.
- Sortie de l’assiette IFI et exonération de plus-value ramenée à 20 ans pour les biens loués durablement.
Selon les auteurs du rapport, ces leviers pourraient ajouter environ 90 000 logements à l’offre annuelle d’ici 2030 et générer un solde budgétaire positif de 1,9 milliard d’euros par an sur la décennie.
Quel gain potentiel pour les bailleurs privés ?
L’amortissement va réduire la base imposable : sur un appartement neuf de 250 000€ (valeur du bâti : 200 000€), un bailleur déduira 10 000€ par an. Avec un taux marginal d’imposition de 30%, l’économie d’impôt atteint 3 000€ par an – sans compter les charges habituelles. Dans l’ancien, la déduction est un peu moindre mais reste attractive si les travaux sont bien calibrés. Le relèvement du déficit foncier donnera de l’oxygène à ceux qui rénovent lourdement ; enfin, la sortie de l’IFI sécurise les patrimoines supérieurs à 1,3 million d’euros, un point décisif pour les multipropriétaires.
Impact attendu sur l’offre locative
L’effet volume dépendra de trois variables, la capacité des investisseurs à se financer dans un contexte de taux toujours hauts, la stabilité du dispositif dans le temps, et la réactivité du secteur du BTP. Les projections officielles tablent sur un retour à 40 000 mises en location neuves supplémentaires par an et 30 000 réhabilitations dans l’ancien. Mais si les banques maintiennent des critères d’octroi stricts, la montée en charge pourrait rester partielle.
Macro-économique et finances publiques
Les auteurs estiment que le rendement fiscal net devient positif dès 2026 : la TVA sur la construction, les droits de mutation et les recettes d’impôt sur le revenu liées aux nouveaux loyers compenseraient la perte engendrée par les déductions. À moyen terme, près de 100 000 emplois seraient confortés ou créés dans la construction et la gestion immobilière. À l’inverse, la mesure pèse sur le budget 2026 au moment où l’État cherche 40 milliards d’économies ; des arbitrages sont donc probables en commission des finances.
Bailleur Privé : zones d’ombre et résistances
- Travaux énergétiques : le texte ne conditionne pas explicitement l’amortissement à la rénovation globale, alors que la loi Climat prévoit l’interdiction de louer les passoires énergétiques ; un correctif paraît indispensable.
- Tensions régionales : dans les zones très tendues, un bonus plafonné à 1,5% pourrait ne pas suffire à convaincre des investisseurs déjà proches du plafond Pinel.
- Stabilité réglementaire : la succession de dispositifs (Besson, Robien, Scellier, Pinel) a usé la confiance. Sans clause de revoyure limitée, le risque politique restera un frein.
Un pari qui peut réussir, sous conditions
Le futur statut corrige deux irritants majeurs du régime actuel : la faiblesse de la déduction pour la location nue et l’absence d’amortissement comparable au statut LMNP. Sur le papier, la rentabilité nette après impôt se rapproche de celle du meublé, tout en simplifiant la gestion pour les bailleurs qui refusent de meubler. Pour la collectivité, l’amortissement incite à produire du logement là où le Pinel s’achève, tout en ciblant un loyer abordable grâce au bonus.
Reste un point de vigilance, ces incitations ne créeront pas de surfaces habitables sans un choc d’offre foncière et un pilotage différencié par territoire. Il faudra également veiller à ce que la hausse de la demande en matériaux et main-d’œuvre ne renchérisse pas les coûts au point de neutraliser l’avantage fiscal. Enfin, l’alignement de l’exonération de plus-value sur 20 ans limite la rétention foncière, mais peut accentuer la spéculation en toute fin de période ; un suivi statistique sera nécessaire.
En définitive, si le dispositif sort intact des débats budgétaires, il offrira aux particuliers un outil fiscal robuste et prévisible. La réussite dépendra néanmoins de la cohérence globale : financement, permis de construire, rénovation énergétique et stabilité réglementaire. Pour les épargnants déjà présents sur le marché ou souhaitant diversifier leur patrimoine, se préparer dès maintenant à l’entrée en vigueur de décembre 2025 semble pertinent, simulation de rentabilité, audit énergétique, et veille des arbitrages parlementaires seront les clés pour capter ce nouveau levier de performance sans mauvaises surprises.
