Récemment, Stéphanie Thomas, directrice de ComparateurBanque.com, a reçu Paco Debonnaire, créateur du podcast « Les Investisseurs 4.0 », lors d’un live sur la chaîne YouTube Stef Compare. Cet échange riche en enseignements a permis d’explorer les multiples facettes de l’investissement immobilier et de comprendre les défis actuels du marché.
L’évolution du marché immobilier
Dès le début de leur discussion, Stéphanie et Paco ont mis en lumière un constat partagé : « Il est de plus en plus difficile de gagner de l’argent dans l’immobilier locatif. » Paco a souligné l’impact majeur de la hausse des taux d’intérêt depuis 2022 :
« Le marché n’a plus rien à voir avec celui des dix dernières années. Nous sommes clairement entrés dans une nouvelle ère. »
Au-delà de la montée des taux, l’immobilier doit faire face à des changements structurels comme la rareté des biens en zones tendues, les nouvelles normes environnementales et une fiscalité toujours plus stricte. Malgré cela, Paco estime qu’il existe encore des opportunités pour les investisseurs capables de s’adapter et d’innover :
« L’adaptation est la clé. Ceux qui réfléchissent sur le long terme et adoptent une vision stratégique peuvent tirer leur épingle du jeu. »
Qui est Paco Debonnaire ?
Ancien analyste financier dans une agence de notation, Paco Debonnaire a consacré quinze ans de sa carrière à évaluer des projets d’infrastructure avant de se reconvertir dans l’immobilier. Aujourd’hui marchant de biens et podcasteur, il explique que sa motivation principale était de construire une autonomie financière :
« J’avais atteint un plafond de verre dans ma carrière salariale. Si je ne me lançais pas à 40 ans, je ne le ferais jamais. »
Son podcast, « Les Investisseurs 4.0 », propose chaque semaine des discussions approfondies sur les différents leviers d’investissement, de l’immobilier à la bourse, tout en intégrant des thèmes tels que la parentalité ou la gestion du temps.
« L’objectif est d’éclairer les choix des investisseurs en démystifiant des sujets complexes et en leur donnant les outils pour prendre le contrôle de leur avenir financier », précise-t-il. Paco est également marchant de biens depuis deux ans, réalisant des opérations d’achat-revente variées, allant de la rénovation d’appartements à la division de terrains.
Les bases pour réussir dans l’immobilier
Selon Paco, se lancer dans l’immobilier est avant tout une démarche entrepreneuriale :
« Que ce soit pour un investissement locatif ou une opération d’achat-revente, il faut comprendre que vous vous engagez dans un projet d’entrepreneuriat, avec ses risques et ses récompenses. »
Deux principes clés se dégagent pour réussir :
La localisation prime sur tout : Paco insiste sur l’importance de l’emplacement. Avant d’acheter un bien, il recommande de s’immerger dans le secteur visé, en étudiant les infrastructures, les prix de marché et les besoins des locataires potentiels.
Prévoir une gestion rigoureuse des coûts : « Beaucoup sous-estiment les dépenses associées à un projet immobilier. Il est crucial de prévoir une enveloppe supplémentaire pour couvrir les imprévus, notamment pendant les travaux. » Paco conseille de réserver environ 10 % du budget total pour ces aléas.
En outre, il précise que la clé de la réussite repose sur une connaissance approfondie du secteur ciblé.
« Il ne suffit pas de connaître le prix moyen au mètre carré ; il faut aller dans le détail : comparer les biens avec et sans balcon, avec et sans parking. Chaque détail peut faire la différence. »
Immobilier locatif ou achat-revente ?
Lorsqu’on lui demande s’il préfère l’immobilier locatif ou les opérations d’achat-revente, Paco répond que tout dépend des objectifs de chacun : « Le locatif est un marathon, pas un sprint. Il faut s’attendre à des résultats sur cinq ans minimum, surtout à Paris où le cashflow positif est quasiment impossible. »
Pour l’achat-revente, Paco partage des exemples concrets : rénover un appartement en optimisant les espaces, diviser des terrains ou transformer un immeuble en copropriété. Ces stratégies permettent de créer de la valeur tout en répondant aux attentes du marché. « L’objectif est de résoudre des problèmes pour transformer un bien brut en un produit attractif, adapté à la demande. »
Surmonter les défis réglementaires et fiscaux
L’échange a également abordé les nombreux changements réglementaires qui pèsent sur le secteur. « Les lois anti-Airbnb ou les contraintes sur les DPE rendent les investissements plus complexes, mais elles créent aussi des opportunités. Les biens mal classés en DPE, par exemple, peuvent être achetés à prix réduit, rénovés avec des aides publiques, puis revendus ou loués à des conditions avantageuses », explique Paco.
Quant à la fiscalité, il prévient : « Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), très attractif, pourrait disparaître dans les années à venir. Il faut donc anticiper ces évolutions et diversifier ses stratégies. »
Conseils pratiques pour les investisseurs
Pour conclure, Paco a partagé quelques astuces pratiques :
Investir pendant un marché à l’arrêt : « Aujourd’hui, les taux élevés refroidissent les acheteurs. C’est le moment de négocier à la baisse. »
Désacraliser la technique : « Il faut comprendre les bases, que ce soit en travaux ou en financement. Avec un peu de curiosité, tout le monde peut s’en sortir. »
En plus de ces conseils, Paco insiste sur l’importance de l’éducation financière : « Un investisseur bien formé est un investisseur serein. » Il invite les aspirants investisseurs à multiplier les lectures, écouter des podcasts et suivre des formations pour se construire une base solide.
Un futur tourné vers l’optimisme
Malgré les vents contraires, Paco Debonnaire reste confiant : « L’immobilier reste un excellent levier de création de patrimoine. Il suffit d’être bien informé, stratégique et de toujours penser sur le long terme. »
Cet échange entre deux passionnés résonne comme un rappel : même dans un contexte difficile, l’investissement reste accessible à ceux qui osent s’y préparer avec rigueur et stratégie.
Ecoutez l’interview sur Youtube :
