Le Haut Conseil à la stabilité financière (HCSF) vient de donner plusieurs préconisations afin de calmer la production de prêt immobilier : un taux d’endettement à 33% et une durée d’emprunt inférieure ou égale à 25 ans. Pourtant, l’argent n’a jamais été aussi peu couteux, les achats dans l’ancien jamais aussi élevés, et l’accès à l’emprunt pour les primo-accédants jamais aussi ouvert. Alors, pourquoi ces préconisations ? Décryptage.
Production de crédit immobilier : une machine qui s’emballe
Entre 2017 et 2019, le rythme annuel de croissance des encours de crédit immobilier est de 6%. Le contexte des taux bas, entretenu par la politique accommodante de la Banque centrale européenne (BCE), rend l’argent peu cher. Cela se répercute sur les taux d’emprunt immobilier qui sont calés sur le taux obligataire à 10 ans de la France. Résultat : les banques vendent du crédit et, sous le jeu d’une concurrence sévère, abaissent leur niveau d’exigence pour séduire plus de clients. Sans compter que le crédit immobilier reste un produit d’entrée incontournable pour les groupes bancaires qui, ainsi, fidélisent les propriétaires pour mieux leur vendre d’autres produits rémunérateurs.
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Les prix des logements explosent dans les grandes métropoles
Bien placés pour observer l’évolution du secteur, les notaires ont déjà exprimé leurs préoccupations au sujet des prix de l’immobilier. Pour eux, le marché des dix plus grandes métropoles françaises est tout simplement devenu inaccessible à la grande majorité des Français. La production de crédits immobiliers a donc un premier effet négatif : faire grimper les prix des logements en les déconnectant de la solvabilité des ménages. Or, si dans ces métropoles, le retournement du marché n’est pas vraiment envisagé, ce n’est pas forcément le cas sur les autres parties du territoire.
Des plus-values immobilières incertaines
En cas de difficultés dans sa situation professionnelle (chômage, accident de la vie) ou privée (divorce) l’obligeant à une revente immobilière précipitée, l’emprunteur pourrait ne pas parvenir à faire une plus-value suffisante pour couvrir le capital restant dû et les indemnités de remboursement anticipé (IRA). Par effet multiplicateur d’insolvabilité de leurs clients, les banques creuseraient ainsi leurs pertes. Or, l’apport personnel sert justement à réduire la partie financée et à sécuriser la transaction. Problème : alors que l’exigence en la matière était de 30% en moyenne en 2014, elle est tombée à 14% actuellement.
Un taux d’endettement parfois supérieur au 33% tacitement admis
Autre élément qui incite les instances régulatrices à intervenir : le taux d’endettement des emprunteurs qui ne doit pas dépasser 33% des revenus. Or, l’Autorité de contrôle prudentiel et de résolution (ACPR) estime que, pour 28,4% des dossiers validés, ce taux dépasse 35% (+5 points en cinq ans). Pour le HSCF, « la maturité moyenne des nouveaux crédits a augmenté de 2 ans depuis 2015 pour s’établir à 20 ans et demi en 2019, et jusqu’à 5% des crédits dépassent même 25 ans ».
Des primo-accédants endettés à plus de 35%
Si les courtiers en crédit immobilier rappellent que sont surtout concernés des emprunteurs aux revenus supérieurs à 4000 euros, avec un reste à vivre donc plus large, le HCSF riposte en déclarant : « On retrouve tous les déciles de revenus, y compris les ménages modestes ». Concrètement, 18,8% des primo-accédants présentent un taux d’endettement supérieur à 35%, contre 29,6% des propriétaires de résidence principale et 33,95% des investisseurs en immobilier locatif.
Une logique prudentielle trop lâche
Les instances veulent donc un retour à l’application de cette règle tacite du taux d’endettement de 33% pour ne pas aggraver la situation de population déjà fragilisée. Même constat pour la durée d’endettement qui ne devrait pas excéder 25 ans alors que les banques sont tentées par l’octroi de prêts sur 30 à 35 ans dans un souci de fidélisation de leur clientèle dans le temps. La logique prudentielle est alors imprudemment balayée tant il apparaît hasardeux d’anticiper sur un hypothétique avenir des emprunteurs linéaire et prévisible.
Pour être sereins avant de négocier avec les banques, les futurs emprunteurs ont tout intérêt à respecter eux-mêmes ces deux lignes rouges :
- un taux d’endettement maximum de 33% et une durée d’emprunt qui ne dépasse pas 25 ans.
- Attention aussi à ne pas se laisser éblouir par le seul critère du taux d’intérêt, en tenant compte des autres coûts et de sa situation personnelle, professionnelle et patrimoniale.
Un crédit vous engage et il doit être remboursé. Avant de vous engager, vérifiez votre capacité de remboursement.
