Détenteur d’une S.C.I.

Aujourd’hui, il y a plus d’un million de S.C.I. immatriculées en France. Il peut-être intéressant d’ouvrir un compte dédié à…

Les TOP établissements pour une SCI à l' IS

Aujourd’hui, il y a plus d’un million de S.C.I. immatriculées en France. Il peut-être intéressant d’ouvrir un compte dédié à cette structure. Reste à savoir si elle est déclarée à l’Impôt sur le Revenu (IR) ou sur les sociétés (IS). Cet élément est déterminant pour savoir vers quel type d’établissement se tourner.

Une Société Civile Immobilière (S.C.I.) regroupe plusieurs personnes physiques ou morales autour d’un projet immobilier. Cela permet au groupe de détenir un patrimoine commun en évitant les inconvénients de l’indivision. Cette solution permet donc la gestion et la transmission d’un patrimoine immobilier.

En savoir plus sur son fonctionnement, sa fiscalité, sa constitution,… en bas de cette page. Si vous souhaitez en savoir plus sur les 6 atouts et 6 inconvénients d’une SCI et quel est le process pour en créer une, rendez-vous en fin d’article.

Doit-on ouvrir un compte pour toutes les SCI ? 

Ouvrir un compte pour une S.C.I. n’est pas obligatoire si votre chiffre d’affaires annuel est inférieur à 5000€. Ce changement est prévu avec l’application de la loi PACTE.
Mais si la structure décide d’ouvrir un compte cela revient à ouvrir un compte professionnel. Certaines banques peu regardantes acceptent encore d’ouvrir un compte personnel mais c’est de plus en plus rare.

Nous allons regarder les différents frais auprès des banques :

  • Frais de tenue de compte
  • Coût annuel de la carte bancaire

Une question ?

Ouvrir une SCI n’est pas un acte anodin. Certaines personnes le font lors d’un achat immobilier car leur comptable leur a conseillé mais ils ne savent pas vraiment pourquoi. Avec ces informations, vous saurez rapidement, les avantages et inconvénients de cette solution.

Avantages d’ouvrir une S.C.I.

  • En cas de donation, partage ou succession, cette solution est très intéressante. Les parts sont clairement indiquées dans les statuts.
  • Une SCI peut permettre de protéger le conjoint survivant en lui accordant la gérance de la structure.
  • En cas d’acquisition de bien, la SCI offre un cadre légal pour contracter un emprunt et amortir le coût d’acquisition qui sera déduit du résultat de la SCI.
  • Mutualisation de la capacité de financement des associés pour des achats, travaux .. plus importants.
  • Protection du patrimoine car les parts de la S.C.I. sont « insaisissables ».
  • La revente de part entre associés est plus intéressante avec une SCI et une action sous seing privé : 5% pour les reventes de parts de SCI contre 8 à 10% de frais de notaire habituellement.

Inconvénients d’ouvrir une S.C.I.

  • Chaque associé est caution sur la totalité de l’emprunt. Si emprunt il y a. Il est donc préférable de s’associer à des personnes dont les garanties financières sont solides.
  • Elle ne peut pas avoir pour objet principal l’achat-revente d’immeubles, ni la location en meublé. Si c’est le cas, la SCI devient une société commerciale soumise à l’Impôt sur les Sociétés. (IS)
  • La location en meublé n’est pas possible en l’état. Il faut ajouter au bail une convention de « prêt de meuble » et la fiscalité est en revenus fonciers.
  • Les baux de location sont de 6 ans, sauf dans le cas de SCI familiale.
  • La SCI a des coûts de fonctionnement: entre 1500 et 3000€ pour la rédaction des statuts. Le changement de siège social coûte 800€/.
  • De lourdes formalités administratives.

Pour être plus précis sur la SCI, voici d’autres informations:

Comment constituer une SCI ?

  • Il faut au moins être 2 associés pour constituer une SCI. Il peut s’agir de personnes physiques ou morales.
  • Les statuts peuvent se faire sous seing privé. Mais ils doivent être enregistrés à l’administration fiscale.
  • Une annonce légale doit paraître dans un journal adhoc.
  • Sa durée de vie ne dépasse pas 99 ans.
  • La revente d’un logement est faisable, cependant cela ne doit pas être son objet principal.

Quelle est la fiscalité de la SCI ?

  • La plupart sont à l’Impôt sur le Revenu (IR), la fiscalité est identique à celle des particuliers. Les associés doivent déclarer le quote-part des revenus dans la catégorie : revenus fonciers.
  • Si le choix de l’impôt sur les sociétés (IS) a été choisi, la SCI est alors imposée comme une société. L’IS diminue l’imposition des revenus mais majore la plus-value. On peut par exemple déduire l’amortissement des immeubles. Cette option permet souvent de disposer d’une trésorerie plus importante pour rembourser l’emprunt. Mais ce choix est à éviter si les associés souhaitent vivre dans le bien. En cas de location de meublé, la SCI relève OBLIGATOIREMENT de l’IS.

Quel est le fonctionnement d’une SCI ?

  • Il faut nommer un gérant.
  • Le rôle du gérant: gestion du règlement des charges, déclaration fiscale et administration, encaissement des loyers … ).
  • Il est engagé sur la partie civile en cas de faute de gestion et sur la partie pénale en cas de malversations.

Quand vous procédez à la demande d’ouvrir d’un compte professionnel pour une S.C.I., voici les pièces justificatives que l’on va vous demander.

  • Une photocopie de la pièce d’identité du gérant,
  • Une photocopie de la pièce d’identité de tous les mandataires qui pourront avoir accès au compte,
  • Un extrait KBIS (si nécessaire),
  • Les statuts ou le projet de statuts de la S.C.I.,
  • L’extrait de publication du journal d’annonce officiel.

Actions à faire après l’ouverture du compte S.C.I

A la création de la S.C.I. les actionnaires doivent faire un dépôt de capital initial. Cette action est indispensable à l’obtention de l’attestation de dépôt de capital pour l’immatriculation de la société au greffe du tribunal de commerce.
Une fois l’immatriculation effectuée, le dépôt est transféré du compte temporaire vers le compte bancaire de la S.C.I.

Si la SCI est imposée au même régime que les particuliers, rendez-vous sur le profil de base.